¿Qué expensas son ordinarias y cuales extraordinarias?
¿Vivis en un edificio o en un PH y tenés dudas sobre que te corresponde pagar? ¿No estás seguro si lo que tu administrador está liquidando son gastos ordinarios o extraordinarios? A continuación te explicamos de forma fácil y concreta para que despejes todas tus dudas.
Casi el 80% de las personas en el Area Metropolitana de Buenos Aires (Caba y Gran Bs. As.) viven en un edificio de Propiedad Horizontal, es decir, se ven obligados a pagar expensas.
En primer lugar se suele confundir el concepto de EXPENSAS COMUNES, con el concepto de EXPENSAS ORDINARIAS, y esto es un error. La expresión “comunes” hace referencia a que los rubros que ellas contienen se desprenden de la “comunidad consorcial”, son comunes a todas las personas que comprendan la misma. Es decir que las expensas comunes, comprenden dentro de sí a las expensas ordinarias y extraordinarias, cuando uno habla de ellas, se está refiriendo a las expensas en general, sin distinción, ya que están destinadas a solventar el mantenimiento del inmueble común a todos.
¿Entonces, cual es la diferencia entre expensas ordinarias y extraordinarias?
Expensas Ordinarias
En este punto se deben liquidar todos aquellos gastos que impliquen tanto el mantenimiento, conservación y reparación de los espacios y cosas comunes del edificio, como también todos aquellos servicios que se involucren en su normal funcionamiento.
Es decir, que serán gastos ordinarios tanto los gastos fijos que sostienen en pie el edificio o conjunto, como todas aquellas cuestiones de mantemiento, reparación, sustitucion, cambio o reemplazo de cosas o lugares existentes
Pueden aparecer en este ítem:
- Servicio de luz, gas o agua de espacios comunes del edificio
- Seguros
- Servicio de limpieza
- Mantenimiento de ascensor
- Honorarios de la administración
- Corte de pasto
- Productos de limpieza
- Cambio de lámparas
- Matafuegos
- Reparaciones o mantenimiento por ejemplo: pintura del frente, destapacion de cloaca, cambio de bomba de agua, reparación de membrana en azotea, etc.
Expensas Extraordinarias
En este punto en cambio, se imputarán todos aquellos conceptos que surjan en forma excepcional, es decir aquellos que impliquen una nueva incoporación a los bienes de comunes, una nueva funcionalidad, una compra de nuevo equipamiento, una remodelación o emebllecimiento de un espacio, entre otros.
Estas nuevas incoporaciones deben decidirse y votarse por los copropietarios en asamblea y lo que deba recaudarse para el pago de las mismas estará absolutamente desvinculado del resto de los gastos ordinarios del edificio.
Así mismo, se decidirá en la asamblea, si el pago de estas expensas será proporcional a cada unidad (como sucede con las expensas extraordinarias) o sí todas as unidades abonaran todas por igual un mismo monto por una determinada cantidad de tiempo para afrontar el gasto. Queda a libre debate y decisión de los copropietarios de cada consorcio.
Pueden aparecer en este ítem:
- Incorporación de cámaras de seguridad en el edificio
- Creacion de un SUM en la terraza
- Remodelación del frente para colocar un portón adicional
- Equipamiento de Salon de Usos Múltiples
- Compra de parrillas para uso común
- Incorporación de cerradura electronica o alarma, etc.
Otros datos importantes:
- Todo el detalle sobre liquidaciones de expensas lo encontrás reglamentado en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación.
- Es obligación de los administradores de consorcios indicar en forma separada y diferenciada los importes que corresponden a expensas ordinarias y extraordinarias.
- No todos los consorcios liquidan los gastos de la forma detallada anteriormente, según el reglamento de copropiedad de cada edificio en asamblea puede acordarse que gastos se imputaran en cada expensa, muchas veces con la intención de descomprimir a los inquilinos de afrontar gastos que si bien son de mantenimiento, luego quedaran en el edificio y por ende a favor del propietario, afrontando estos mismos ese gasto dentro de las expensas extrardinarias.
- Por lo expresado en el ítem anterior, las inmobiliarias más acertadas incluyen en los contratos de locación cláusulas explícitas y claras en donde se detallan ciertos rubros que pueden quedar exceptuados por su importe, excepcionalidad o envergadura de las responsabilidades a afrontar por el locatario.
